Bunga anuitas, efektif, dan flat
- Anuitas: cicilan setiap bulan sama. Di awal, sebagian besar cicilan adalah bunga, lalu porsi pokok makin besar. Ini metode yang dipakai hampir semua bank untuk KPR.
- Efektif: pokok dibayar sama setiap bulan dan bunga dihitung dari sisa pinjaman, sehingga cicilan menurun.
- Flat: bunga dihitung dari pokok awal sepanjang tenor. Sering dipakai untuk kredit kendaraan dan KTA, dan terlihat lebih murah padahal tidak. Pinjaman Rp100 juta selama 3 tahun dengan bunga flat 10% berarti cicilan sekitar Rp3,61 juta, sedangkan dengan bunga efektif 10% (anuitas) hanya sekitar Rp3,23 juta.
Rumus cicilan anuitas
- P = pokok pinjaman
- i = bunga per bulan = bunga per tahun ÷ 12 ÷ 100
- n = jumlah cicilan (tahun × 12)
Contoh: KPR Rp500 juta dengan bunga 9% per tahun selama 15 tahun → cicilan sekitar Rp5,07 juta per bulan dan total bunga sekitar Rp413 juta. Dengan tenor 20 tahun, cicilan turun ke sekitar Rp4,5 juta, tetapi total bunga naik menjadi sekitar Rp580 juta.
Bunga fixed dan floating pada KPR
KPR di Indonesia biasanya memakai bunga fixed (promo) selama 1–5 tahun pertama, lalu berubah menjadi bunga floating yang mengikuti suku bunga pasar dan sering jauh lebih tinggi. Saat membandingkan penawaran, perhatikan berapa lama masa fixed dan perkiraan bunga floating sesudahnya. Untuk simulasi kasar, hitung dengan bunga floating, bukan bunga promo. KPR subsidi FLPP memakai bunga tetap 5% sepanjang tenor.
Berapa cicilan yang aman?
Bank umumnya mensyaratkan total cicilan tidak melebihi sekitar 30–40% penghasilan bulanan. Dengan gaji Rp15 juta, cicilan maksimal sekitar Rp4,5–6 juta per bulan, termasuk cicilan lain yang sedang berjalan. Selain cicilan, siapkan uang muka (DP), biaya provisi, notaris, asuransi, dan BPHTB.
Cara menghemat bunga
- Bayar DP lebih besar agar pokok pinjaman lebih kecil.
- Pilih tenor lebih pendek: cicilan naik, tetapi total bunga turun banyak.
- Lakukan pelunasan sebagian saat ada dana lebih. Coba kalkulator pelunasan dipercepat.
- Pertimbangkan take over KPR ke bank lain jika bunga floating terlalu tinggi.
Pertanyaan yang sering diajukan
Bagaimana cara menghitung cicilan KPR?
Dengan rumus anuitas: cicilan = P × i × (1 + i)^n ÷ ((1 + i)^n − 1), dengan P pokok, i bunga per bulan, dan n jumlah bulan. Kalkulator menghitungnya otomatis.
Berapa cicilan KPR Rp500 juta?
Dengan bunga 9% per tahun: sekitar Rp5,07 juta per bulan untuk tenor 15 tahun dan sekitar Rp4,5 juta untuk 20 tahun.
Apa beda bunga flat, efektif, dan anuitas?
Bunga flat dihitung dari pokok awal sehingga lebih mahal. Bunga efektif dihitung dari sisa pinjaman sehingga cicilan menurun. Anuitas juga dari sisa pinjaman, tetapi cicilannya dibuat tetap setiap bulan.
Apakah cicilan sudah termasuk asuransi?
Belum. Kalkulator hanya menghitung pokok dan bunga. Asuransi jiwa, asuransi kebakaran, provisi, dan biaya notaris dihitung terpisah.
Berapa gaji minimal untuk KPR?
Umumnya cicilan maksimal 30–40% dari penghasilan. Untuk cicilan Rp5 juta, dibutuhkan penghasilan sekitar Rp12,5–17 juta per bulan.
Kalkulator ini hanya untuk informasi dan bukan penawaran kredit atau nasihat keuangan. Angka dari bank bisa berbeda karena pembulatan, biaya, dan perubahan bunga.